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关于开展物业管理规范提升年活动的实施意见

  • 制发机关:平度市人民政府办公室
  • 成文日期:2015/1/23 0:00:00
  • 发布日期:2015-03-13
  • 失效日期:1900/1/1 0:00:00
  • 文  号:平政办发[2015]1号
  • 索引号:733494917001020020150023
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    关于开展物业管理规范提升年活动的实施意见

     

    为进一步规范物业管理行为,提高物业管理与服务水平,经市政府研究,决定2015年开展物业管理规范提升年活动。现根据《物业管理条例》等法律法规规定,结合我市实际,制定以下实施意见。

    一、指导思想

    围绕关注民生、促进和谐、服务发展,以提升物业管理水平为核心,从规范管理体制、构建业主与物业服务企业和谐互信关系入手,着力提高部门管理能力、提升行业服务水平、增强业主自治意识,切实推进物业管理健康发展,为市民营造居住安全、卫生整洁、舒适方便、文明和谐的生活环境。

    二、目标任务

    通过开展物业管理规范提升年活动,进一步强化属地管理与职能部门联动,充分发挥业主自治和市场主导作用,形成业主有偿消费和物业服务企业优质服务的良性互动,实现市区居住生活小区物业管理覆盖率达到100%,符合条件的小区业主委员会的组建率达到90%,物业服务群众满意率达到80%

    三、活动内容

    (一)规范业主大会、业主委员会建设

    按照《山东省物业管理条例》和平度市政府办公室《关于加强城市住宅小区业主大会和业主委员会规范化建设的通知》(平政办发〔201310)的规定,街道(开发区)要认真做好辖区内业主大会、业主委员会规范建设工作。

    1、在摸清辖区内住宅小区数量、物业规模、业主入住户数等情况的基础上,组织业主成立业主大会,符合条件的小区业主委员会的组建率达到90%

    2、对业主委员会不健全的住宅小区,监督指导业主委员会按程序及时增选或补选,确保业主委员会组织健全。

    3、指导业主委员会建立会议记录、完善业主大会议事规则、业主委员会工作规则;建立档案管理制度、物业服务监督检查制度,规范业主委员会履职行为。加强对业主委员会成员的培训指导和监督,提高成员素质。对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,应责令限期改正,或撤销其决定,并通知全体业主。

    4、业主委员会要认真履行法定职责,代表与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

    (二)落实物业管理属地化管理责任

    根据《山东省物业管理条例》和平度市政府办公室《关于进一步加强物业管理工作的通知》(平政办发〔20139)规定,充分发挥街道(开发区)和社区基层组织的作用,推进物业管理工作重心下移。

    1强化组织领导。街道(开发区)要组建专门班子,安排1名分管领导,配备2-3名工作人员,负责物业管理工作;居委会要确定具体工作人员,负责抓好辖区内物业管理日常工作

    2、明确工作职责。街道(开发区)主要工作职责是协调处理物业管理纠纷和住宅小区综合管理中的疑难问题;指导业主大会、业主委员会组建和日常运作;监督、指导辖区内自行管理的住宅小区;协助物业主管部门做好物业管理区域划分;建立健全物业管理工作制度,形成责任到人、制度完善、程序规范的工作机制。

    3、健全物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道(开发区)负责召集,社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等单位参加,负责协调处理本辖区内的物业管理矛盾纠纷及业主的信访、投诉,同时做好联席会议记录和协调事项跟踪处理记录。联席会议在协调处理住宅小区综合管理中的疑难问题过程中需要相关职能部门参与的,可邀请列席会议。

    (三)明确物业管理部门责任

    1、物业服务管理区域内有以下违规行为,由建设部门负责。

    1)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

    2)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

    3)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

    4)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

    5)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为。

    2、消防部门负责定期对物业服务管理区域内消防工作进行检查指导,依法处理占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的行为。

    3、公安部门负责强化住宅小区治安管理,及时处理小区内危害居民人身和财产安全的案件;查处住宅小区内赌博、利用迷信活动危害社会的行为;查处违反规定饲养动物干扰他人正常生活的行为;查处存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的行为。

    4、质监部门负责物业服务管理区域内电梯、锅炉等特种设备的行业监管,定期组织排查存在的隐患,并督促相关企业及时整改。

    5、物价部门负责监督指导物业服务收费行为。

    6、供电、供水部门负责直管区域供电系统、供水系统维修维护,对非直管区域,做出规划,逐步纳入直管。

    (四)规范物业管理市场秩序

    1、规范前期物业管理招投标。物业主管部门要按照《山东省物业管理条例》规定,进一步完善前期物业管理招投标管理办法,规范前期物业管理招投标行为,确保新建现售商品房项目在现售前30日完成前期物业管理招投标;预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标。

    2规范前期物业服务合同备案管理。开发建设单位在申请办理商品房预(销)售许可证或商品房现售备案前,要与前期物业服务企业签订前期物业管理服务合同。将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业主管部门备案,在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。开发建设单位在销售房屋时,要将《前期物业服务合同内容》及《临时管理规约》的内容向购房人明示。

    3、规范物业承接查验行为。物业主管部门要按照《物业承接查验办法》,进一步规范承接新建物业检查验收程序。物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。建立物业承接查验备案制度,新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合交付条件后,建设单位方可办理物业交付手续。物业交付手续办结后,纳入日常考核管理。

    4、规范物业服务企业履约行为。物业服务企业要依法依约开展物业服务活动,严格遵守物业服务企业资质管理规定,在资质管理规定许可的范围内依法开展物业服务工作。物业管理区域内清洁卫生、绿化养护、秩序维护、共用部位共用设施设备维修养护等要符合合同约定、行规行约和政策规定,确保为业主提供质价相符的服务。落实公示制度,要将物业服务项目概况、项目示意图(平面图)、服务流程图、物业服务合同约定的内容、服务收费标准、服务人员名单、24小时服务电话及其它按规定应公示的内容,及时向业主公示。

    5、规范物业收费行为。物价部门要组织开展物业管理服务费调查,掌握物业管理的服务成本和利润状况,进行科学的价格分析指导,逐步建立规范的市场化运作模式。

    6、规范水、电费收取行为。住宅小区水、电费应由水、电专业经营单位收取的费用,不得写入物业服务合同,不得强制物业服务企业代收费用;现行代收水、电费的物业服务项目引发的水、电纠纷,由水、电专业经营单位负责协调解决,不得因物业服务企业拒绝代收水、电费而停止向业主提供服务。物业服务企业自愿接受水、电专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

    (五)建立健全物业管理考核机制

    根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务规范》等规定,制定完善《街道(开发区)物业管理工作考核办法》、《住宅小区物业服务项目及物业服务企业考核办法》,对街道(开发区)物业管理工作履职情况,每季度组织一次检查、考评,考评结果作为对街道(开发区)物业管理年度考核的依据;强化由业主评议和街道考核构成的对小区物业服务项目的考核及由物业管理工作领导小组办公室负责的对物业服务企业的考核。考核成绩每半年通过网络、媒体向社会公示。

    (六)建立物业服务企业信用档案

    物业主管部门按照青岛市国土资源和房屋管理局《物业服务企业信用档案管理办法》(青土资房发〔2014606号)规定,建立物业服务企业信用档案,按照物业服务企业信用等级评定评分标准对物业服务企业进行评级等级评定结果作为住宅小区物业服务项目及物业服务企业考核的参考,同时作为物业服务企业资质核定、创先评优、招标投标、日常监管等工作的重要依据。

    四、实施步骤

    (一)自查自评阶段21日至228日)。街道(开发区)建立健全物业管理联席会议制度,组建完善物业管理工作机构。相关职能部门、街道(开发区)、物业服务企业要针对规范的内容,对照物业管理相关规定,完成自查自评。

    (二)整改提升阶段31日至930)。各单位针对自查自评发现的问题,按照法律法规规定和规范化要求进行整改,提升管理和服务水平。

    (三)验收总结阶段1011130)。采取听汇报、看现场、查档案等方式,对活动开展情况进行检查验收,并转入常态化管理。

    五、工作措施

    (一)加强部门联动。各相关职能部门要积极参加街道(开发区)召集的联席会议,认真履行自身职责。规划、建设、城管执法、公安、工商、质监、环保、水利、物价等部门要实施物业管理执法联动,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。对因配合不力、推诿扯皮等行为引发上访或造成严重后果的,严肃追究相关部门及责任人的责任。

    (二)强化督查指导。各单位要按照活动的总体安排,明确工作目标,分解工作任务,落实工作职责,确保各项工作责任到人。物业管理工作领导小组办公室要加强对物业管理规范提升年活动的组织指导,强化对物业服务企业的自查和整改情况的督查,对活动进展情况每月进行督导检查通报,对检查中发现的问题要限期整改,确保活动取得实效。

    (三)加大宣传力度。街道(开发区)要通过组织居民举办形式多样的活动,带动广大业主积极参与小区管理。广播电视台、新闻中心等媒体要定期宣传物业管理的法律法规和有关政策措施,宣传好经验好做法,曝光反面典型。物业服务企业要积极宣传自身物业管理服务理念、服务内容、服务措施、服务标准、收费标准等。

    (四)建立长效管理机制。物业主管部门及物业服务企业要以物业管理规范提升年活动为契机,积极研究探索物业管理规范发展的新思路,建立健全各项管理制度,完善各项服务标准,形成配套完善的长效管理机制,巩固物业管理规范提升年活动取得的成果,不断提升我市物业管理水平。