关于进一步加强城中村（居）和旧城改造管理工作的通知

　　                                                                                       平政办发〔2011〕6号
各镇人民政府、街道办事处，各园区管委，市政府各部门，市直各单位：
　　为贯彻执行国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）、青岛市人民政府办公厅《关于进一步加强城中村（居）和旧城改造土地管理工作的通知》（青政办发〔2010〕37号）精神和有关法律法规政策规定，加强城中村（居）和旧城改造（以下简称“两改”）项目管理，结合我市实际，制定如下意见：
　　一、统一思想，严格落实国家土地管理政策
　　进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实国家政策、促进房价地价合理调整的重要任务，也是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要和促进城市建设科学发展、集约节约用地的重要举措。各部门要统一思想认识，明确工作职责和任务，认真贯彻按宗地“净地”出让政策，促进房地产市场持续向好发展。
　　二、明确分工，各负其责
　　各街道、开发区（以下简称各街道）及有关部门要充分认识实施 “两改”项目对加快推进新型城镇化的重要意义，在项目实施过程中要坚持依法供地、依法管地，严格执行上级有关工作要求，并结合自身工作，明确具体分工，落实责任部门。各街道负责提出土地开发整理计划、编报建设项目初步规划方案、组织协调房屋征收补偿安置和土地前期开发整理（以下简称“土地开发整理”）、土地开发整理资金拨付等工作；市旧城改造工作指挥部负责“两改”项目的组织协调和业务指导等工作；市国土部门负责土地储备、供应和管理等工作；市城建部门负责项目规划审批、组织实施房屋征收等工作；市财政部门负责土地出让收益管理工作；其他单位做好相关工作。
　　三、加强建设规划管理
　　“两改”项目应根据土地利用总体规划、城市总体规划，认真编制改造项目修建性规划，做到合理布局，适当集中，切实提高土地资源利用效率。单个村庄改造范围内如有道路置换或者其他空闲土地，可利用置换土地或者空闲土地规划建设安置房；两个或两个以上村庄实行成片改造，经市政府批准，可根据每个村庄原址占地面积，以其中一个村庄为依托，在其周边提供等量安置用地面积，统一建设安置房，腾出的土地纳入政府储备。安置用地要依法办理用地手续后方可开工建设。
　　四、规范土地开发整理程序
　　（一）编报土地开发整理年度计划
　　各街道提出 “两改”项目土地开发整理年度计划，于每年10月底以前将下一年度“两改”项目土地开发整理计划报市旧城改造工作指挥部审核，经审核符合要求的，市旧城改造工作指挥部于30日内报市政府审批。
　　（二）调查摸底，编制“两改”项目实施方案
　　市政府批准“两改”项目计划后，各街道会同市城建、国土等部门进行调查摸底，摸清拟征收房屋状况、配套设施建设条件情况、土地状况和规划等情况，编制“两改”项目实施方案报市旧城改造工作指挥部审查。“两改”项目实施方案应包括以下内容：
　　1、项目改造区域范围、土地概算面积、测绘编制现状图。
　　2、项目改造区域内需拆迁房屋的数量及返还安置房和生产经营性用房的建筑面积和所占土地面积。
　　3、各类土地状况，包括新增用地位置及面积、村办企业等集体存量建设用地面积、道路绿化等公共设施占地面积及国有土地面积（区分住宅和非住宅）。
　　4、安置房建设的位置、套数、套型面积、设施条件、建设周期、回迁安置周期等附加条件。
　　5、征收安置补偿政策标准。
　　6、测算征收安置补偿成本。
　　7、编制项目初步规划方案。
　　（三）“两改”项目实施方案审批
　　市旧城改造工作指挥部组织市城建、国土、财政、审计、监察等部门，对各街道拟定的“两改”项目实施方案进行实地核查、会审。市旧城改造工作指挥部对各部门审核情况进行汇总，并出具项目意见书，报市政府批准。
　　1、市旧城改造工作指挥部负责征收安置补偿标准的审核。
　　2、城建部门负责规划道路、绿化及其公共设施占地面积的审核。
　　3、国土部门负责各类土地面积审核及政府土地收益核算。
　　4、财政、审计、监察部门负责征收安置补偿成本的预审。
　　（四）招标确定土地开发整理单位，明确土地整理资金来源及补助标准
　　市政府批准“两改“项目实施改造后，各街道通过招标方式确定“两改”项目土地开发整理单位。
　　土地开发整理资金来源可分为政府出资或土地开发整理单位自行垫资两种形式。“两改”项目土地开发整理完成后，可按一定比例给土地开发整理单位支付开发管理费。政府出资或土地开发整理单位自行垫资的土地开发整理项目，开发管理费均不高于土地开发整理实际成本的8%。开发管理费从“两改”项目土地成交价款中列支。
　　（五）缴纳土地开发整理项目价款
　　“两改”项目土地开发整理单位应在中标后15日内将土地开发整理项目价款缴各街道专户，由街道、市旧城改造工作指挥部、土地开发整理单位共同监管使用。
　　（六）依法办理相关手续，实施开发整理工作
　　土地开发整理单位持《招标文件》、《中标通知书》等资料，向有关部门办理相关手续，根据招标文件确定的条件实施开发整理工作。
　　1、申办配套建设条件、规划方案论证或审查、环评意见等。
　　2、安置补偿协议签约率达到95%以上，开工建设村民安置房。
　　3、持有关资料向市国土、房产管理部门申请办理土地、房产权属注销登记。
　　4、按规定实施征（收）地补偿、场地平整、配套设施建设等开发整理工作。
　　（七）综合验收开发整理项目，实施土地统一储备和供应
　　经过开发整理的“两改”项目用地，在完成房屋征收补偿安置、原房地产权属注销和场地平整后，经各街道会同市旧城改造工作指挥部、城建、国土等部门联合验收，达到“净地”条件后，由市国土部门办理农转用及集体土地征收等相关手续，统一纳入政府土地储备。
　　对纳入储备的土地，由市土地储备机构以宗地为单位向市城建部门申请规划设计条件，市城建部门受理后15日内提出建设用地规划条件。
　　储备土地在完成前期开发整理，具备法定供地条件后纳入当年土地供应计划，由市国土部门依法统一组织供地。
　　五、加强土地开发整理成本核算管理
　　土地开发整理成本严格按照《山东省国有土地使用权出让收支管理办法》和《山东省土地储备资金财务管理暂行办法》执行，主要包括房屋征收补偿费用、收购和收回土地的相关费用、配套设施建设和场地平整、安置房建设等土地前期开发费用；政府出资土地开发整理项目向银行或其他金融机构贷款利息支出；规划、测绘、评估、审计等工作中发生的有关费用，以及支付给土地开发整理单位的管理费用。
　　建立“两改”项目土地开发整理成本的审核确认机制。市财政部门应会同国土、城建、审计、监察等部门成立成本审核小组，审核小组可选取经公开招标确定的中介机构进行审计，审计报告由审核小组审核确认。
　　六、明确公共租赁住房配建要求
　　“两改”项目在开发用地范围内，扣除拆迁安置用房后，按不低于规划住宅建筑面积5%的比例配建公共租赁住房。公共租赁住房通过工程竣工验收后由市政府无偿收回。
　　确因规划功能配置等原因不能实施保障性住房配建的住宅建设用地，经市政府批准后，可不实施公共租赁住房实物配建。
　　配建公共租赁住房的房地产开发用地，由城建部门确定配建面积、住房套型面积、建设工期及配建标准等建设条件，作为土地“招拍挂”的附加条件，并在土地出让合同及相关建设合同中明确。
　　七、土地成交价款拨付及奖励
　　（一）若土地开发整理单位依法竞得原开发整理项目土地使用权，土地成交价款实行收支两条线管理，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款的90%于15日内拨付给土地开发整理单位，10%剩余价款作为项目履约金，在项目全部完成并验收合格后拨付给土地开发整理单位。
　　（二）其他单位以土地开发整理成本竞得原开发整理项目土地使用权，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分由土地开发整理单位自行承担。
　　（三）其他单位以高于土地开发整理成本竞得原开发整理项目土地使用权，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），如剩余价款小于或等于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，剩余价款拨付给土地开发整理单位；如剩余价款大于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，除拨付给土地开发整理单位土地开发整理成本及8%的管理费外，剩余价款的40%奖励给土地开发整理单位，20%奖励给项目所在街道。
　　（四）其他单位以低于土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分由土地开发整理单位自行承担。
　　（五）上述（一）至（四）项中的政策规定是指中共平度市委、平度市人民政府《关于加快推进城乡住房建设和危房改造的实施意见》（平发〔2010〕13号）和平度市人民政府《关于规范土地征收补偿工作的意见》（平政发〔2009〕41号）文件。
　　八、加强“两改”项目监督，保证“两改”工作顺利进行
　　建立“两改”项目监察机制，重点查处工作中弄虚作假、失职渎职等行为，对违法违纪的单位和个人，依法由有关部门查处。
　　九、其他规定
　　（一）本通知自下发之日起实施，下发之前，市政府批准改造的村庄及旧城改造项目已经确定开发企业的，可直接作为土地开发整理中标单位。
　　（二）以前有关规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。